Kepastian Hukum Pengaturan Ketidakmampuan Kehendak dalam Kesepakatan Jual Beli Real Estate (Analisis Yuridis Putusan Nomor: 54/PDT.G/2024/PN.TTE)

Rezki Yul Permatasari; Rusdin Alaudin; Siti Barora Sinay

doi:10.55681/sentri.v4i12.5063

Authors

Rezki Yul Permatasari Universitas Khairun Ternate
Rusdin Alaudin Universitas Khairun Ternate
Siti Barora Sinay Universitas Khairun Ternate

DOI:

https://doi.org/10.55681/sentri.v4i12.5063

Keywords:

Perjanjian Jual Beli, Cacat Kehendak, Penipuan, Wanprestasi, Perbuatan Melawan Hukum, Real Estate, Kontrak

Abstract

This study examines the legal certainty of regulating defects of will in real estate sales agreements, focusing on fraud as stipulated under Article 1328 of the Indonesian Civil Code. The research is motivated by inconsistencies in judicial practice when resolving real estate disputes arising from pre-contractual fraud, particularly the overlap between breach of contract and tort. The purpose of this study is to analyze the juridical position of defects of will in contractual relationships and to assess the appropriateness of judicial reasoning in adjudicating such disputes. This study uses normative legal research with statutory, conceptual, and case approaches, drawing on the Indonesian Civil Code and Decision Number 54/PDT.G/2024/PN.TTE. The findings show that pre-contractual fraud occurred through unfulfilled promises of building quality not included in the contract, resulting in a defective and uninhabitable house and limiting the buyer’s ability to claim compensation. Juridically, this study concludes that defects of will caused by fraud constitute a breach of contract and should form the legal basis for contract annulment rather than tort liability, given the contractual nature of the relationship. The court’s reliance solely on tort is therefore a misapplication of law that undermines legal certainty. This study contributes to Indonesian contract law by clarifying the relationship between defects of will and breach of contract and offering practical guidance for resolving real estate disputes consistently.

Downloads

Download data is not yet available.

References

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1992.

Ade Maman Suherman dan J. Satrio, Penjelasan hukum Tentang Batasan Umur, Gramedia, Jakarta, 2010.

Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proposionalitas dalam Kontrak Komersial, Prenada Media Group, Jakarta, 2010.

Ahmadi Miru, Hukum Kontrak, Perancangan Kontrak, RajaGrafindo Perkasa, Jakarta, 2007.

Bambang Poernomo, Asas-asas Hukum Pidana, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1994.

Djohari Santoso dan Achmad Ali, Hukum Perjanjian Indonesia, Ctk.I., Yogyakarta, Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia, 1989.

Gunawan Widjaja & Kartini Muljadi, Jual Beli, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2003.

Gunawan Widjaja & Kartini Muljadi, Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian, RajaGrafindo Perkasa, Jakarta. 2008.

Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003.

H. Salim dkk, Perancangan Kontrak & Memorandum of Understanding, Sinar Grafika, Jakarta, 2008.

Henry P. Panggabean, Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik Van Omstandigheden) Sebagai Alasan (baru) Untuk Pembatalan Perjanjian, Liberty, Yogyakarta, 1992.

I Ketut Artadi & I Dewa Nyoman Rai Asmara Putra, Implementasi Ketentuan Ketentuan Hukum Perjanjian kedalam Perancangan Kontrak, Udayana University Press, Bali, 2010.

J. Satrio, Hukum Perikatan “Perikatan Pada Umumnya”, Alumni, Bandung, 1999.

J. Satrio, Hukum Perikatan “tentang hapusnya perikatan Bagian 1”, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

J. Satrio, Hukum Perikatan “tentang hapusnya perikatan Bagian 2”, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

J. Satrio, Hukum Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1992

J.Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang lahir dari Perjanjian Buku I, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.

K. Wantjik Saleh, Kehakiman dan Peradilan, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1977.

M. A. Moegni Djojodirjo, Perbuatan Melawan Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1982.

M. Marwan & Jimmy P, Kamus Hukum “Dictionary of Law Complete Edition”, Reality Publisher, Surabaya, 2009.

M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1982.

Mariam Darus Badrulzaman, KUH Perdata- Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Alumni, Bandung, 1983.

Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Alumni, Bandung, 1997.

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.

Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010.

Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum “Pendekatan Kontemporer”, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010.

P.A.F. Lamintang dan C.Djisman Samosir, Delik-Delik Khusus “Kejahatan yang Ditujukan Terhadap Hak Milik dan Lain-lain Hak yang Timbul dari Hak Milik”, Nuansa Aulia, Bandung, 2010.

P.P.C. Hanapel, Ejan Mackay, Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek, Het Vermogensrecht, Kluwer Law and Taxation, Deventer, 1990.

Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian dan Dari Undang-Undang), Mandar Maju, Bandung, 1994.

R. Soepomo, Sistem Hukum di Indonesia, Pradnya Paramita, Jakarta, 1982.

Rahmat Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Binacipta, Bandung, 1979.

Rahmat Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melawan Hukum, Alumni, Bandung, 1982.

Ridwan Khairandy, Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, Universitas Indonesia Fakultas Hukum Pascasarjana, 2004.

Ridwan Khairandy, Perseroan Terbatas “Doktrin, Peraturan Perundang Undangan dan Yurisprudensi”, Edisi Revisi, Kreasi Total Media, Yogyakarta, 2009.

Rosa Agustina, Perbuatan Melawan Hukum, Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2003.

S.B Marsh and J. Soulsby, Businness Law “Hukum Perjanjian” alih bahasa Abdulkadir Muhammad, PT Alumni, Bandung, 2010.

St. Remy Sjahdeini dkk., Naskah Akademis Peraturan Perundang-Undangan tentang Perbuatan Melawan Hukum, Badan Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman RI, Jakarta, 1993/1994.

Subekti dan Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 2003.

Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995.

Subekti, Hukum Perjanjian, Ctk. Ketujuh, Alumni, Bandung, 1985.

Sudargo Gautama, Indonesian Business Law, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995.

Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2009.

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, IBI, Jakarta, 1993.

Tahir Tungadi, Tinjauan Beberapa Segi Hukum Perbuatan Melanggar Hukum, Hukum dan Keadilan No.3/tahun Ke-V, Mei-Juni 1974. 116 Wirjono Projodikoro, Perbuatan Melanggar Hukum, Sumur Bandung, Bandung, 1993.